【案件摘要】本案系房屋买卖合同（借名登记）纠纷。刘某一家七人签家庭协议将5号院房产分七份，2幢房屋借名登记在外孙王某名下。王某擅自以“假结婚”方式将2幢房屋92万元出售于某。刘某诉请确认买卖无效、返还房屋，一审以证据不足驳回；刘某委托北京恒略律师事务所王栋律师上诉，主张王某无权处分、于某不构成善意取得。二审改判支持，房屋“失而复得”。适用法条：《民法典》第三百一十一条、物权编司法解释相关规定。

一、案情回顾

房子借名在亲戚名下被卖了能要回吗，当事人常搜“借名买房被卖如何追回”“假结婚过户有效吗”“不构成善意取得怎么认定”。刘某与张某夫妻在北京丰台5号院有7套房屋，为拆迁利益最大化，七人签家庭协议将房产分七份过户至各人名下，原房主刘某仍享有完全处置权、子女无权处置。2幢房屋借名登记在王某（张某3之子）名下。2021年7月王某委托中介出售，8月与于某签合同及补充协议，成交92万元。因于某无购房资格、为避税，二人“假结婚”于2021年9月过户，11月离婚。刘某认为2幢房系自己所有、王某无权出卖，诉请确认买卖无效、返还房屋，一审驳回。

二、案件焦点

  • 焦点一：王某是否无权处分诉争房屋。借名登记下真实权利人权益与处分权限制。
  • 焦点二：于某是否构成善意取得。是否善意、有无重大过失，决定能否取得所有权。
  • 焦点三：“假结婚”过户的法律评价。规避限购避税手段对交易效力的影响。

三、恒略律师的专业介入

原告诉称：刘某主张2幢房屋系其所有、借名登记在王某名下，王某无权出卖，诉请确认王某、于某买卖无效、返还房屋。

被告（王某、于某）立场辩称：一审中二人以结婚手段过户不应肯定，但成交价格、付款及其他证据尚不足以证明于某有损害故意、恶意串通意思联络未见形成，抗辩不成立。

恒略律师代理意见：王栋律师代理上诉指出，依《民法典》相关规定，王某系无权处分——诉争房屋借名登记、刘某仍享有完全处置权，王某处分权受限擅自出售构成无权处分。于某不构成善意取得——于某作为房屋中介从业人员，风险警惕性应高于一般自然人，却在自身无购房资格情况下与王某“假结婚”规避限购税收，且诉争房屋与相邻刘某房屋连通为整体却未仔细查勘，未尽合理审核注意义务、存在重大过失。基于上述情形，于某非善意，二审应改判支持刘某诉求。

四、办案结果

一审以于某恶意串通故意证据不足、刘某举证不能驳回全部诉求。二审中恒略律师论证王某无权处分、于某不构成善意取得：于某系中介、无购房资格却“假结婚”过户、未查勘连通房屋现状，未尽审慎义务存在重大过失，不满足善意取得要件。二审法院认定于某非善意，改判撤销一审判决、支持刘某一审全部诉求，判决王某、于某将涉案房屋返还刘某，房屋“失而复得”。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王栋律师（执业证号：11101201910090334，以司法行政机关核发证件为准）代理。房屋借名登记存在被擅自处分风险，真实权利人应及时确权。善意取得要求受让人善意无重大过失，中介等专业人员未尽审慎核查义务的，一般不认定为善意。以“假结婚”规避限购税收不受法律肯定，相关交易可被否定。

六、借名买房被卖纠纷常见问题 FAQ

  1. Q：借名买房被卖如何追回？
    A：真实权利人可证明借名登记、处分人无权处分，并向买受人非善意方主张返还。
  2. Q：假结婚过户有效吗？
    A：规避限购税收的“假结婚”过户不受法律肯定，相关交易可被认定无效或返还。
  3. Q：不构成善意取得怎么认定？
    A：受让人明知或应知处分权瑕疵、未尽合理核查义务、存在重大过失的，非善意不取得所有权。
  4. Q：中介买房更严格吗？
    A：是。中介从业人员专业注意义务高于一般自然人，未审慎查勘的更易被认定重大过失。
  5. Q：家庭协议能约束子女卖房吗？
    A：内部协议对当事人有约束力，可证明借名与处分权限制，但须辅以出资、占有证据。