【案件摘要】本案系申请执行人执行异议之诉。2021年张楠与周强民间借贷调解，周强需偿还200万元，后未履责，张楠2023年申请强制执行周强名下宜昌房产。2024年案外人王晓宇以借名买房为由提执行异议，一审法院裁定中止执行。张楠委托北京恒略律师事务所王栋上诉。核心争议为借名买房能否排除强制执行。二审纠正一审，判决准许执行该房产。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国民事诉讼法》。

一、案情回顾

债权人常问“债务人房子被借名买房的人占了，还能执行吗”。2021年张楠与周强民间借贷纠纷经调解，周强分两期偿还200万元。后因周强未履行，张楠于2023年申请强制执行，法院裁定评估、拍卖周强名下位于湖北宜昌的房产（房产证号0438677）。

2024年8月，案外人王晓宇提出执行异议，主张房产系借周强之名购买、自己才是实际权利人，要求中止执行。一审法院依《民法典物权编解释（一）》第二条认定借名买房成立、王晓宇为“真实权利人”，裁定中止执行。张楠不服，委托北京恒略律师事务所王栋提起上诉。

二、案件焦点

  • 焦点一：借名买房关系能否排除强制执行。借名仅产生内部债权，能否对抗申请执行人系核心。
  • 焦点二：一审法律适用是否正确。应适用执行异议复议规定而非物权编解释认定权利人。
  • 焦点三：王晓宇是否在查封前取得确权文书。无另案生效文书，不符合排除执行条件。

三、恒略律师的专业介入

申请执行人（张楠）方诉称：请求准许执行周强名下已查封房产，以实现200万元债权。

案外人（王晓宇）方辩称：提交购房款转账、装修凭证、长期居住证明，主张借名买房、实际出资占有，应为真实权利人，要求中止执行。

恒略律师代理意见：王栋（代理张楠）围绕四点展开：一是物权登记公信力，不动产物权以登记为准，借名协议仅生债权关系不能排除强制执行；二是一审错误适用《民法典物权编解释（一）》第二条，应以《执行异议和复议规定》为案外人排除执行依据，登记在周强名下即不发生物权变动、不能对抗执行；三是程序瑕疵，王晓宇未在查封前取得另案确权文书，不符合《执行异议复议规定》第二十六条；四是规避政策风险，借名买房可能规避限购、违反公序良俗。

四、办案结果

二审法院采纳律师意见，认为王晓宇与周强关系特殊、购房款未直接汇入出卖人，借名买房存争议；即便成立，该行为规避限购、有违公序良俗，突破物权公示效力、损害登记公信力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十五条第一款第一项、第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项，判决：撤销一审判决；准许执行周强名下位于湖北省宜昌市某69-5号房产。

五、恒略律师提示

本案由北京恒略律师事务所王栋律师（执业证号：11101201910090334，以司法行政机关核发证件为准）代理。律师提示：借名买房虽可能带来一时便利，但面临巨大法律风险，不动产登记制度在执行程序中具核心地位，借名仅生内部债权不得对抗善意申请执行人，唯有遵循法律规则才能保障自身权益。

六、借名买房执行案件常见问题 FAQ

  1. Q：债务人借名买的房，债权人还能强制执行吗？
    A：能。不动产登记簿是判断权利人的首要标准，借名仅生内部债权债务关系、不发生物权变动，一般不能排除强制执行，债权人可申请准许执行。
  2. Q：案外人提借名买房执行异议，法院支持吗？
    A：通常不支持。除非案外人在查封前已取得另案确权生效文书并符合法定条件，否则借名买房不能对抗申请执行人。
  3. Q：借名买房规避限购，法律上有什么后果？
    A：借名规避限购政策有违公序良俗，突破物权公示效力、损害登记公信力，在的执行与确权中往往不被保护。
  4. Q：一审中止执行，二审还能翻盘吗？
    A：可以。若一审适用法律错误（如误用物权编解释），二审可纠正并改判准许执行，本案即为二审翻盘典型。
  5. Q：借名人能要求把房过户到自己名下吗？
    A：借名人享有的是债权请求权而非物权，可诉请过户，但该权利不能对抗法院的强制执行，尤其涉及规避政策时。